주택임대사업자 등록방법 및 혜택
임대사업자 등록 장단점
임대사업자는 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 「민간임대주택에 관한 특별법 제5조」에 따라 등록한 자이며, 민간 임대주택이란 임대를 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은 법 같은 조에 따라 등록된 주택을 말합니다. 오늘은 임대사업자 등록방법 및 혜택과 장점 단점을 알아보도록 하겠습니다.
임대사업자 등록절차 : 주택임대사업자 등록
주소지의 시,군,구청 주택과에 취득일로부터 60일이내(준공은 90일 이내)에 주택임대 사업자등록을 해야 합니다. 방문할때 필요한 서류는 신분증, 계약서, 임대사업자 등록신청서인데 임대사업자 등록신청서는 주택과에 비치되어 있습니다. 상황에 따라 서류가 더 필요로 할 수 있으니 미리 전화하여 확인해보시는 것이 좋습니다.
임대사업자 등록 신청서를 작성할 때 의무기간을 8년, 4년 중 선택할 수 있습니다. 8년과 4년에 대한 세금 혜택이 다르므로 미리 확인해야 하며, 월세 받는 목적으로 쭉 가져가실 것이면 8년으로 선택하는 것이 세금혜택이 더 많습니다. 접수를 하면 접수증을 받아서 잘 챙겨두셔야 합니다.
임대사업자 등록절차 : 주택임대사업자 등록증 발급
주택임대사업자증을 받으려고하면 기다려야 하고, 발급이 완료되면 문자로 임대사업자 등록이 완료되었다고 문자가 옵니다. 문자가 온 후 보관한 등록증을 가지고 주택과로 방문을 해야 합니다. 주택과에 방문해 접수증을 내고 등록증을 받은 뒤 등록면허세를 내러 가야 합니다.
등록면허세 창구로 가서 1만 5천원을 내면 되는데 인터넷 납부, 가상계좌 납부, 은행 창구에서 납부 방법이 있습니다. 등록면허세를 낸 후에는 세무서에 방문해서 사업자등록 신청서를 작성한 뒤 제출하시면 사업자등록증을 받게 됩니다.
임대사업자 등록절차 : 임대신고하기
주택임대사업자 등록증을 발급받은 후 임대차 계약서를 작성하게 되면 임대신고를 해야하는데, 임대신고는 건물 소재지 시,군,구청 주택과로 방문해야 합니다. 주택과에 비치된 임대조건 신고서, 표준임대차 계약서를 제출하면 됩니다. 임대사업자 등록 및 변경사항, 조건신고 등은 렌트홈 홈페이지에서도 가능합니다. 인터넷으로 신고하는 방법도 있지만 세무서 방문을 추천드립니다.
주택임대사업자 장점 - 재산세 감면
재산세는 공동주택의 전용면적에 따라 혜택이 달라지는데, 전용면적 60m이하 단기임대일 경우 50% 감면혜택과 공공지원, 장기일반인 경우 최대 85%까지 혜택을 받을 수 있습니다. 단 2세대 이상 임대목적으로 등록해야만 혜택을 받을 수 있으니 주의해야 하며, 다가구 주택도 감면받을 수 있습니다.
주택임대사업자 장점 - 양도소득세 감면
주택임대사업자 등록을 고민하는 분이라면 양도소득세 감면 혜택이 가장 큰 장점입니다. 양도세 중과를 피하기 위해 장기임대주택 요건을 갖추면 되고, 임대 개시일 당시 주택가액이 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하이며, 의무임대기간 8년을 유지하면 됩니다.
주택임대사업자 단점 - 의무 임대기간
주택임대 등록은 최소 4년간 임대해야만 양도소득세 및 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 4년임대 보다는 8년 이상 임대를 통해 더 많은 절세효과를 볼 수 있어서 대부분 8년 장기임대로 하는 경우가 많은데요. 8년을 채우지 못하고 주택을 처분하게 될 시 과태료 3천만원을 부과할 뿐 아니라 감면받은 세금 또한 토해내야 합니다.
주택임대사업자 단점 - 사업자 현황 신고
또한 혜택을 받기 위해 반드시 표준임대계약서를 작성하여 임차인이나 임대조건이 변경될때마다 공지해야 할 의무가 생기며 임대상황에 대한 변경신고도 필수요건입니다. 매년 전년도 수입금액 및 임대현황에 대해 세무서에 현황신고를 해야하므로 5월에 소득세 신고를 납부해야 합니다. 신고하지 않을 경우 과태료나 각종 세금혜택 등을 못받을 수 있습니다.
주택임대사업자 임대료 5% 증액 제한 규정
기존에는 면적과 기준시가 요건에 맞는 주택을 임대사업자등록 하면 세제 혜택 받는 부분이 있었지만, 2019년 2월 12일 소득세법 시행령이 개정되면서 면적과 기준시가 요건 외에 갱신시 임대료를 5% 이내로 증액해야만 세제혜택을 받을 수 있게 되었습니다. 이를 어길 경우 과태료와 종합부동산세 양도세 그리고 그동안 혜택받았던 세액을 모두 물어내야 합니다.
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